房地产预告登记证明

第一篇：房地产预告登记证明

房地产预告登记证明

您好，对于您的问题有以下意见供您参考：

一、《物权法》第二十条明确规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，也就是说，既然您已经做了预告登记，那您就拥有了该房屋的期权，开发商无法再把房子卖给第三人或把房屋处分掉。

二、虽然《物权法》第二十条也规定了“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，但在现实情况中，能进行登记以及预告登记失效是一个模糊的概念，开发商无权认定，房地产登记机构也无权认定，只有司法机关的生效法律文书(如法院判决书)才可认定失效与否，所以您不用担心预告登记会过期。房地产登记机构绝不会自动把您的预告登记注销掉。

三、按常理说开发商一旦竣工完成并办完了大产证，业主就应该可以办理小产证了，像您这种情况属于期房转现房。所以您最好是区开发商那边了解一下大产证办出了没有(如果开发商隐瞒您可以自己去登记机构查阅)。

四、至于您所说的凭发票换取其他房屋，好像法律上没有这么一说。

五、由于全国各地房地产行政部门管理方式可能有所不同，所以建议您保险起见还是去您所买的房屋所在地的房屋行政主管部门(如房管局)去进行详细咨询。

希望以上几点能给您提供些许帮助!

房屋预告登记证明

证明的依据：根据物权法第二十条之规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

证明的作用：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。可知，房屋预告登记证明是指当事人签订房屋买卖协议时，为保障将来实现物权，按约定向房产登记管理部门(房地局)申请预告登记，并由房产管理部门依法审查后并予以登记而颁发的证明。

《物权法》第20条对预告登记作出了明确的界定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。”从中可以看出，预告登记的根本目的是为了保障将来物权的实现，其保全的权益对象主要是房屋及其他不动产。

第二篇：房地产 预售 预告登记

浅析商品房预售中的预告登记制度

摘要：商品房预售不同于一般商品房买卖的最大之处在于，开发商将尚未竣工的房屋出售给预购人，房屋所有权并未发生变动。预购人仅仅依靠其债权请求权显然不足以维护其合法权益。很多国家通过建立预告登记制度，赋予预购人的债权一定的物权性效力，从而维护弱势的债权人的利益。目前我国此方面得规定尚不完善。本文拟从预告登记的概念及其价值、国外的预告登记制度以及如何完善我国的预告登记制度等方面进行阐述。

关键词：商品房预售 预告登记 完善

随着我国市场经济的发展，房屋商品化趋势日益明显，商品房预售也逐渐走进人们的生活，然而由于商品房预售其自身的特点，使其容易产生很多纠纷。在商品房预售中引入预告登记制度，则能在一定程度上减少这些纠纷，更好的维护当事人的合法权益。

一．预告登记的概念及其价值

预告登记，为中世纪德国民法所创立的制度，是指为了保全一项目的在于设立、变更、转移和消灭不动产物权请求权的登记。其保全的方法就是通过登记对将来发生的不动产物权的变动向公众公开，使得了解某不动产上将要形成某中物权变动的事实，也就是这种公示，才使得本为债权的请求权具有了类似物权的效力。与一般的不动产物权登记相比，预告登记最大的不同之处在于它不是对权利人或者利益人在登记时取得或消灭某项已经完成的不动产物权变动的登记，而是对未来不动产物权进行的登记。1

预告登记的价值即在于对于弱势债权人的利益保护，使得本出于弱势地位的债权人通过登记的公示方式，使得该权利取得某种类似于物权的效力。这种效力主要体现在顺位保护的效力和破产保护的效力。前者是指，为了防止未来可能发生的同一物权上多项物权并存的矛盾，通过预告登记的方法，将各项权利按照时间的先后顺序予以排列，经由预告登记的物权请求权之顺位被确定在预告登记之时，具有排斥后序登记效力；后者在于登记义务人破产时，经登记的债权人享有对抗其他债权人、保证请求权发生所指定的效果的效力。

二、我国的预告登记制度的法律性质

根据《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋的或者其他不动产物权的协议的，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人的权利人的同意，该处分不动产的，不发生物权的效力。这说明，针对出卖人又处分不动产的，预告登记人可以主张债权与物权的双重保护，既可以对出卖人主张违约损害赔偿，也1 吴清旺 贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，法律出版社 ，170页

可以向受让人主张其物权不的成立，从而主张返还不动产等请求权。2

需要指出的是，预告登记的对象是债权而不是物权，该债权也不会因为预告登记而升格为物权，所以即使预告登记后，处分权人仍可能再次处分不动产或者在不动产上设置抵押权等。此时，后续的买卖合同或者抵押权合同仍然是有效的。预告登记的唯一效力在于，未经预告登记权利人的同意，处分权人处分该不动产的不发生物权效力，此时的物权不仅仅包括所有权也包括设置在不动产上的其他物权。

三、国外预告登记制度的效力

（一）德国的预告登记的效力

德国的《民法典》第833条规定，在对土地或权利为预告登记后，所为的处分，在妨碍前项请求权的全部或一部分的限度内无效。该规定表明，在预告登记之后，不动产的权利人虽然可以在处分，但在预告登记权利人与第三人之间，在妨碍预告登记权利人的请求权的范围内，义务人的处分行为无效。另外，受预告登记保护的请求权，在预告登记权利人为本登记时，预告登记义务人应予以协助，否则预告登记权利人可以诉讼请求其协助。3再者，预告登记后，就不动产权利所为的强制执行以及破产管理人的处分，在侵害预告登记权利人的请求权的范围内，对预告登记权利人应为无效。最后，经由预告登记，被保全的权利之顺位于预告登记时确立。待日后所有权转移请求权的条件成熟而为本登记时，本登记的效力溯及预告登记成立之时。这样预告登记就阻却了第三人的介入，保全的本登记的顺位，使得所有权变动请求权得以实现。

（二）日本预告登记的效力

在日本，预告登记被称为假登记。日本的假登记与德国的预告登记有所不同，日本民法采用的是意思主义，也就是物权的设定、转移等仅因当事人的意思表示而生效，所以不动产的变动在契 ……此处隐藏3384个字……本费，领取房产证。

（由开发商办理）

第二步相关步骤：

（一）《商品房买卖合同》和发票。开发商取得房产局测绘部门的实测面积，并打印商品房销售统一发票交由业主办理房产证，总房款由面积进行多退少补。

（二）完税凭证（契税）。业主持发票和上次缴费存根到契税部门，换取契证，不够再补上。

（三）业主提前准备身份证，户口本原件及其复印件，婚姻证明（单身证明），

若本人不在需要委托人携带本人公证书。

（四）将已办理的房产证交给业主，并准备以上资料和开发商提供的相关资料，去房产局自己办理房产证。

（五）全款业主可以自行办理，但是贷款客户需要督促办理，以便快速办理他项权证。

（六）工作日满之后，由开发商取证，并代业主缴纳工本费。（这个有具体情况而定）

（七）开发商取回按揭业主房产证，并附上贷款资料等办理他项权证。（主要由开发商办理，业主签字）

（八）工作日满之后，由开发商取证，业主房产证由房产证保管，他项权证送交银行。

第五篇：房地产预告登记流程图

房地产预告登记房地产交易中心5

房地产预告登记流程图

※仅预售商品房转让预告登记有此流程．

※ ※仅房屋在建工程抵押权及其转让预告登记有此流程．

（一）预检

①办事指南――静安区房地产交易中心

办公地址：昌平路403号电话：62554188－255、256、233

投诉电话：62553500

接待时间：周一至周日（国定假日除外）

上午8:45～11:30下午13:00～16:30

申请人应提交资料：参照上海市房地产交易中心统一制定的客户告知单

总办事期限：自受理登记申请之日起7日内完成登记。如补件，文件补

齐日为受理日。

②职能依据――

? 《上海市房地产登记条例》(2014年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至

60条。

? 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第5.1至5.7节。 ? 《关于核准本市房地产登记、资料查阅收费项目及标准的通知函》沪价商(2014)026

号、沪财预(2014)061号第1条第3款。

③岗位职责――《受理登记工作人员岗位职责》（尚在修订中）。

④办事期限――即时。

⑤责任人：静安区房地产交易中心受理部负责人：陈亦伟

（二）受理

①职能依据――

? 《上海市房地产登记条例》(2014年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至

60条。

? 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第5.1至5.7节。 ②岗位职责――《受理登记工作人员岗位职责》（尚在修订中）。

③办事期限――1天。

④责任人：静安区房地产交易中心受理部负责人：陈亦伟

（三）收费

①职能依据――

? 《关于核准本市房地产登记、资料查阅收费项目及标准的通知函》沪价商(2014)026

号、沪财预(2014)061号第1条第3款。

②岗位职责――《财务登记工作人员岗位职责》（尚在修订中）。

③办事期限――即时。

④责任人：静安区房地产交易中心财务部负责人：马嫣

（四）初审

①职能依据――

? 《上海市房地产登记条例》(2014年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至

60条。

? 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第5.1至5.7节。 ②岗位职责――《审核部工作人员岗位职责》（尚在修订中）。

③办事期限――1天。

④责任人：静安区房地产交易中心审核部负责人：杨复初、钟德铭

（五）复审

①职能依据――

? 《上海市房地产登记条例》(2014年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至

60条。

? 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第5.1至5.7节。 ②岗位职责――《审核部工作人员岗位职责》（尚在修订中）。

③办事期限――1天。

④责任人：静安区房地产交易中心审核部负责人：杨复初、钟德铭

（六）审定

①职能依据――

? 《上海市房地产登记条例》(2014年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至

60条。

? 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第5.1至5.7节。 ②岗位职责――《主任部工作人员岗位职责》（尚在修订中）。

③办事期限――2天。

④责任人：静安区房地产交易中心分管主任：华慧

（七）打印通知书

①职能依据――

? 《上海市房地产登记条例》(2014年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至

60条。

? 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第5.1至5.7节。 ②岗位职责――《信息部工作人员岗位职责》（尚在修订中）。

③办事期限――1天。

④责任人：静安区房地产交易中心信息部负责人：孟祥芬

（八、十）通知、发件

①职能依据――

? 《上海市房地产登记条例》(2014年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至

60条。

? 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第5.1至5.7节。 ②岗位职责――《受理部工作人员岗位职责》（尚在修订中）。

③办事期限――1天。

④责任人：静安区房地产交易中心受理部负责人：陈亦伟

（九）缮证、校核、注记

①职能依据――

? 《上海市房地产登记条例》(2014年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至

60条。

? 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第5.1至5.7节。 ②岗位职责――《信息部工作人员岗位职责》（尚在修订中）。

③办事期限――1天。

④责任人：静安区房地产交易中心信息部负责人：孟祥芬

（十一）装订、立卷

①职能依据――

? 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第9.2节。 ②岗位职责――《资料室工作人员岗位职责》尚在修改中。

③办事期限――未明确规定。

④责任人：静安区房地产交易中心资料部负责人：陆成瑞